บทเรียนที่ 40 รับโอนห้องชุดไม่ได้ ทั้งที่สร้างเสร็จแล้ว

ผู้บริโภคทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดแห่งหนึ่ง บริษัทเจ้าของโครงการที่ขายได้แจ้งว่าห้องชุดจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์และเข้าอยู่อาศัยได้

ต่อมาเมื่อผู้บริโภคที่ซื้อได้ผ่อนเงินค่างวดค่าซื้อห้องชุดครบทุกงวดแล้วจึงได้ทวงถามเรื่องการโอนสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อไว้ ก็ได้รับคำตอบจากบริษัทฯ

ผู้ขายว่า “ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากยังไม่ได้รับใบอนุญาตอาคารชุดจากอำเภอ” ทั้งๆ ที่อาคารชุดได้ปลูกสร้างเสร็จแล้ว ดังนี้ผู้บริโภคจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายเพียงใด

เรื่องนี้เห็นว่าเป็นปัญหาเรื่องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด กล่าวคืออาคารชุดปลูกสร้างเสร็จแล้วและผู้ซื้อทวงถามบริษัทเจ้าของโครงการอาคารชุดที่ขายให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาหลายครั้งแล้ว แต่บริษัทก็ยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาได้

ก่อนอื่น ขอให้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดครั้งแรกให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาก่อนว่ากฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์เรื่องนี้ไว้อย่างไร

ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดหลักเกณฑ์เรื่องนี้ไว้ดังต่อไปนี้ กล่าวคือ

เมื่ออาคารชุดปลูกสร้างเสร็จแล้ว สิ่งที่จะต้องทำต่อไปคือการจดทะเบียนอาคารชุด และบุคคลที่จะยื่นคำขอจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุด และบุคคลที่จะยื่นคำขอจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุดตามกฎหมายจะต้องเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินและเป็นเจ้าของตัวอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้วด้วย

ก่อนที่พนักงานเจ้าหน้าที่ (ตามคำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่ 434/2522 ลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2522 แต่งตั้งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522) จะรับจะทะเบียนอาคารชุดให้กับผู้ขอได้นั้น เจ้าพนักงานมีอำนาจเข้าไปตรวจดูอาคารที่ก่อสร้างว่าถูกต้องตามที่ระบุไว้ในเอกสารต่างๆ ที่ยื่นของจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุดหรือไม่ เมื่อเห็นว่าถูกต้องและที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใดๆ ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้
กรณีที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุด หรือที่ดินและอาคารชุดนั้นปรากฏว่าบริษัทผู้ขายได้นำไปจดทะเบียนจำนองประกันหนี้เงินยืมไว้กับสถาบันการเงินซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง กรณีนี้หากเจ้าหนี้ผู้รับจำนองยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้ (หมายเหตุ ถ้าเฉพาะอาคารชุดอย่างเดียวที่ติดการจำนอง ดังนี้ เจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดไม่ได้)

เมื่อได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตามแผนผังอาคาร

ที่จะทะเบียนนั้นให้แก่ผู้ขอ (ผู้ขายเจ้าของโครงการ) เป็นรายห้องชุดไปตามจำนวนห้องชุดที่มีอยู่ในอาคารนั้น ห้องชุด 1 ห้องจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด 1 ฉบับ
การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีด้วยกันสองประเภทคือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชนิดปราศจากการจำนอง

กับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชนิดมีรายการจำนองติดมาด้วย (กรณีที่เจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนอาคารชุดที่มีการจำนองติดกับที่ดินและอาคารชุดโดยเจ้าหนี้ผู้รับจำนองยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด)
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ขอแล้ว ผู้ขอจะต้องยื่นคำของจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินก่อน และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ขอซึ่งเป็นเจ้าของโครงการพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ขอซึ่งเป็นเจ้าของโครงการจึงจะสามารถยื่นคำขอการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้
ในกรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกโดยมีรายการจำนองติดมาด้วย ผู้ขอซึ่งเป็นเจ้าของโครงการต้องทำการไถ่ถอนจำนองที่ติดอยู่กับห้องชุดนั้นที่ปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้หมดการจำนองก่อนจึงจะสามารถยื่นคำของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้ ทั้งนี้ ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่า การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้นั้นจะต้อง
โอนไปโดยปลอดจากการจำนองด้วย
จะเห็นได้ว่าที่เขียนมาทั้งหมดนี้เป็นขั้นตอนต่างๆ ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดไว้หลายอย่างจนกว่าจะถึงขั้นตอนการรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้
ดังนั้น เมื่อได้ทำความเข้าใจในเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาดังที่กล่าวมาทั้งหมดได้เป็นย่างดีแล้ว ผู้อ่านก็จะทราบได้ว่าการที่บริษัทผู้ขายยังไม่สามารถจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้นั้นอาจจะเพราะอยู่ในระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนหนึ่งขั้นตอนได้ยังไม่เรียบร้อย หรือที่สำคัญอยู่ในระห่างดำเนินการไถ่ถอนการจำนองที่ติดมากับห้องชุด ที่ผู้ขอซึ่งเป็นผู้ขายต้องดำเนินการไถ่ถอนการจำนองจากเจ้าหน้าที่ผู้รับจำนองในห้องชุดนั้นปลอดจากการจำนองก่อน จึงจะสามารถยื่นคำของจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้ ทั้งนี้เพราะหากตราบใดห้องชุดนั้นยังติดการจำนองอยู่ เจ้าพนักงานที่ดินต้องปฏิเสธไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นเป็นครั้งแรกให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้รับโอน

สิ่งสำคัญที่ขอนำเสนอให้ผู้บริโภคได้ขอทำความเข้าใจเรื่องนี้จากเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินตามที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ในเขต เพื่อขอให้เจ้าพนักงานที่ดินได้เร่งรัดการจดทะเบียนตามขั้นเหล่านั้นให้ลุล่วงไป นอกจากนี้ผู้อ่านยังจะได้รับทราบข้อเท็จจริงเพิ่มอีกว่า ที่ดินและอาคารชุดที่ซื้อติดการจำนองไว้กับสถาบันการเงินหรือไม่ อย่างน้อยจะได้เร่งรัดให้ผู้ขายดำเนินการไถ่ถอนการจำนองดังกล่าวให้หมดไป ทั้งนี้เพื่อจะได้สามารถยื่นคำของจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นปลอดจากจากการจำนองให้กับผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาต่อไปได้