______________________________________________________________________________________
บทเรียน คนซื้อบ้านและคอนโด
บทเรียนคนซื้อบ้าน และคอนโด ที่เกิดขึ้นจริงและแนวทางปฏิบัติ เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น เช่น บ้านไม่เสร็จก่อนโอน การโอนคอนโด ทั้งทั้งที่ไม่เรียบร้อย
บทเรียนที่ 40 รับโอนห้องชุดไม่ได้ ทั้งที่สร้างเสร็จแล้ว
ผู้บริโภคทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดแห่งหนึ่ง บริษัทเจ้าของโครงการที่ขายได้แจ้งว่าห้องชุดจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์และเข้าอยู่อาศัยได้
ต่อมาเมื่อผู้บริโภคที่ซื้อได้ผ่อนเงินค่างวดค่าซื้อห้องชุดครบทุกงวดแล้วจึงได้ทวงถามเรื่องการโอนสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อไว้ ก็ได้รับคำตอบจากบริษัทฯ
ผู้ขายว่า “ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากยังไม่ได้รับใบอนุญาตอาคารชุดจากอำเภอ” ทั้งๆ ที่อาคารชุดได้ปลูกสร้างเสร็จแล้ว ดังนี้ผู้บริโภคจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายเพียงใด
เรื่องนี้เห็นว่าเป็นปัญหาเรื่องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด กล่าวคืออาคารชุดปลูกสร้างเสร็จแล้วและผู้ซื้อทวงถามบริษัทเจ้าของโครงการอาคารชุดที่ขายให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาหลายครั้งแล้ว แต่บริษัทก็ยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาได้
ก่อนอื่น ขอให้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดครั้งแรกให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาก่อนว่ากฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์เรื่องนี้ไว้อย่างไร
ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดหลักเกณฑ์เรื่องนี้ไว้ดังต่อไปนี้ กล่าวคือ
เมื่ออาคารชุดปลูกสร้างเสร็จแล้ว สิ่งที่จะต้องทำต่อไปคือการจดทะเบียนอาคารชุด และบุคคลที่จะยื่นคำขอจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุด และบุคคลที่จะยื่นคำขอจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุดตามกฎหมายจะต้องเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินและเป็นเจ้าของตัวอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้วด้วย
ก่อนที่พนักงานเจ้าหน้าที่ (ตามคำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่ 434/2522 ลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2522 แต่งตั้งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522) จะรับจะทะเบียนอาคารชุดให้กับผู้ขอได้นั้น เจ้าพนักงานมีอำนาจเข้าไปตรวจดูอาคารที่ก่อสร้างว่าถูกต้องตามที่ระบุไว้ในเอกสารต่างๆ ที่ยื่นของจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุดหรือไม่ เมื่อเห็นว่าถูกต้องและที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใดๆ ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้
กรณีที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุด หรือที่ดินและอาคารชุดนั้นปรากฏว่าบริษัทผู้ขายได้นำไปจดทะเบียนจำนองประกันหนี้เงินยืมไว้กับสถาบันการเงินซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง กรณีนี้หากเจ้าหนี้ผู้รับจำนองยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้ (หมายเหตุ ถ้าเฉพาะอาคารชุดอย่างเดียวที่ติดการจำนอง ดังนี้ เจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดไม่ได้)
เมื่อได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตามแผนผังอาคาร
ที่จะทะเบียนนั้นให้แก่ผู้ขอ (ผู้ขายเจ้าของโครงการ) เป็นรายห้องชุดไปตามจำนวนห้องชุดที่มีอยู่ในอาคารนั้น ห้องชุด 1 ห้องจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด 1 ฉบับ
การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีด้วยกันสองประเภทคือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชนิดปราศจากการจำนอง
กับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชนิดมีรายการจำนองติดมาด้วย (กรณีที่เจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนอาคารชุดที่มีการจำนองติดกับที่ดินและอาคารชุดโดยเจ้าหนี้ผู้รับจำนองยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด)
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ขอแล้ว ผู้ขอจะต้องยื่นคำของจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดินก่อน และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ขอซึ่งเป็นเจ้าของโครงการพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ขอซึ่งเป็นเจ้าของโครงการจึงจะสามารถยื่นคำขอการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้
ในกรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกโดยมีรายการจำนองติดมาด้วย ผู้ขอซึ่งเป็นเจ้าของโครงการต้องทำการไถ่ถอนจำนองที่ติดอยู่กับห้องชุดนั้นที่ปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้หมดการจำนองก่อนจึงจะสามารถยื่นคำของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้ ทั้งนี้ ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่า การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้นั้นจะต้อง
โอนไปโดยปลอดจากการจำนองด้วย
จะเห็นได้ว่าที่เขียนมาทั้งหมดนี้เป็นขั้นตอนต่างๆ ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดไว้หลายอย่างจนกว่าจะถึงขั้นตอนการรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้
ดังนั้น เมื่อได้ทำความเข้าใจในเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาดังที่กล่าวมาทั้งหมดได้เป็นย่างดีแล้ว ผู้อ่านก็จะทราบได้ว่าการที่บริษัทผู้ขายยังไม่สามารถจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้นั้นอาจจะเพราะอยู่ในระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนหนึ่งขั้นตอนได้ยังไม่เรียบร้อย หรือที่สำคัญอยู่ในระห่างดำเนินการไถ่ถอนการจำนองที่ติดมากับห้องชุด ที่ผู้ขอซึ่งเป็นผู้ขายต้องดำเนินการไถ่ถอนการจำนองจากเจ้าหน้าที่ผู้รับจำนองในห้องชุดนั้นปลอดจากการจำนองก่อน จึงจะสามารถยื่นคำของจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้ ทั้งนี้เพราะหากตราบใดห้องชุดนั้นยังติดการจำนองอยู่ เจ้าพนักงานที่ดินต้องปฏิเสธไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นเป็นครั้งแรกให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้รับโอน
สิ่งสำคัญที่ขอนำเสนอให้ผู้บริโภคได้ขอทำความเข้าใจเรื่องนี้จากเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินตามที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ในเขต เพื่อขอให้เจ้าพนักงานที่ดินได้เร่งรัดการจดทะเบียนตามขั้นเหล่านั้นให้ลุล่วงไป นอกจากนี้ผู้อ่านยังจะได้รับทราบข้อเท็จจริงเพิ่มอีกว่า ที่ดินและอาคารชุดที่ซื้อติดการจำนองไว้กับสถาบันการเงินหรือไม่ อย่างน้อยจะได้เร่งรัดให้ผู้ขายดำเนินการไถ่ถอนการจำนองดังกล่าวให้หมดไป ทั้งนี้เพื่อจะได้สามารถยื่นคำของจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นปลอดจากจากการจำนองให้กับผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาต่อไปได้
ผู้ขายต้องรับผิดชอบ เมือน้ำท่วมห้องชุด
บทเรียนที่ 39 เมื่อห้องชุดน้ำท่วม สาเหตุจากการอุดตันของระบบท่อน้ำ ภายในอาคาร
นายรักเกียตริเป็นเจ้าของห้องชุด ได้ว่าจ้างช่างตกแต่งภายในห้องชุดเสร็จแล้ว แต่ยังไม่ทันได้เข้าอยู่ปรากฏว่าห้องชุดนั้นเจิ่งนองไปด้วยน้ำ พรมที่ปูไว้เปียกแฉะ เฟอร์นิเจอร์เปียกชื้น ทรัพย์สินต่างๆ เสียหา ต้องสูบน้ำออก และพบสาเหตุว่าเป็นเพราะท่อระบายน้ำรวมของอาคารชุดระหว่างชั้นอุดตันเนื่องจากหินทรายเกาะคล้ายซีเมนต์ นายรักเกียรติได้เป็นโจทก์ฟ้องบริษัท หนึ่ง จำกัด เจ้าของโครงการอาคารชุดเป็นจำเลยต่อศาล
ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทฯ (จำเลย) เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายรักเกียรติ (โจทก์) ซื้อห้องชุดพิพาทแล้วตกแต่งห้องชุดแต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย เมื่อเดือนตุลาคม 2537 เกิดเหตุน้ำท่วมเอ่อล้นออกมาจากท่อระบายน้ำบริเวณชั้นที่ 6 ของอาคารชุดไหลเข้าท่วมห้องชุดพิพาทของโจทก์ได้รับความเสียหาย
ประเด็น เหตุคดีนี้เปิดขึ้นเพราะความประมาทเลินเล่อนของบริษัทฯ หรือไม่ ปรากฏจากข้อเท็จจริงว่าบริษัทฯ ตรวจพบว่าเกิดการอุดตันในท่อระบายน้ำรวมของอาคารชุดระหว่างชั้นที่ 5 กับชั้นที่ 6 เมื่อเจ้าหน้าที่ของบริษัทฯ ทุบข้อต่อที่อุดตันออก จึงพบหินทรายเกาะคล้ายซีเมนต์ ซึ่งท่อระบายน้ำดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ในความรับผิดชอบของบริษัทฯ ซึ่งมีหน้าที่ในการดูแลรักษาให้น้ำในท่อระบายดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา ไม่ใช่ปล่อยปละละเลย
นายรักเกียรตินำสืบข้อเท็จจริงให้ฟังได้ว่า บริษัทฯ มีหน้าที่ตามกฎหมาย (มาตรา 33 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522๗ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดข้อ 6 ที่จะต้องจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว บริษัทฯ กระทำโดยละเว้นจนเกิดผลเสียหายขึ้น ก็ถือว่าเป็นการกระทำละเมิดของบริษัทฯ จำเลย
การที่บริษัทฯ มีหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งตามกฎหมายและข้อบัวคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้เก็บค่าดูแลทรัพย์สินส่วนกลางจากโจทก์ โดยได้ว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน แล้วบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
ศาลฎีกาได้พิจารณาถึงค่าเสียหายต่างๆ ของโจทก์ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประกอบภาพถ่ายแล้วเห็นว่าศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายเป็นจำนวน 559,682 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายอันเนื่องมาจากที่โจทก์ต้องขาดผลประโยชน์ไม่สามารถเข้าพักอาศัยในห้องชุดของโจทก์เดือนละ 5,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระค่าเสียหายเสร็จให้โจทก์เหมาะสมแล้ว จึงกำหนดให้ตามคำพิพากษาศาลขั้นต้น (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543)
ข้อคิดจากคดี : นิติบุคคลอาคารชุดตลอดจนผู้บริหารอาคารชุด นอกจากมีหน้าที่เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางจากข้าวของห้องชุดแล้ว ยังมีหน้าที่ต้องหมั่นตรวจสอบดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางให้ใช้งานได้ตามปกติตลอดเวลา ถ้าเกิดความเสียหายกับห้องชุดอันเนื่องมาจากทรัพย์สินส่วนกลาง อย่างเช่น คดีท่อน้ำท่วมห้องชุดในคดีนี้แล้ว นิติบุคคลอาคารชุดตลอดจนผู้บริหารอาคารชุดต้องรับผิดชอบค่าใช้เสียหายให้แก่เจ้าของห้องชุดโดยตรง
ปัญหาอาคารชุดที่เป็นความกัน
ปัญหา คือ พื้นที่ของอาคารชุดไม่ตรงกับที่ระบุในสัญญา และ ไม่ติดตั้งมิเตอร์ประปา ให้ตามสัญญา
ปัญหาอาคารชุดที่เป็นความกันที่นำเสนอต่อไปนี้ ข้อเท็จจริงมีว่า ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อห้องชุดเลขที่ 4 เนื้อที่ 86.5 ตารางเมตร ในชั้นที่ 10 ของอาคาร ราคาสองล้านบาท ผู้ขายโฆษณาว่าจะสร้างอาคารชุดสูง 27 ชั้น และในสัญญาระบุจะติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุด
แต่ผู้ขายได้สร้างอาคารชุดสูง 30 ชั้น โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น และไม่ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากแต่ละยูนิตของห้องชุด ทั้งปรากฏว่าห้องชุดที่ผู้ขายสร้างมีพื้นที่เพียง 74.29 ตารางเมตร
ผู้ซื้อต้องการให้ผู้ขายรื้อถอนอาคารชุดโครงการนี้ตั้งแต่ชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ออกไป และให้ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุด
ประเด็นข้อพิพาทได้แก่ ผู้ขายผิดสัญญาต้องรื้อถอนอาคารชั้น
ที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 และผู้ขายต้องทำมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละห้องชุดหรือไม่ อีกประเด็นคือ ห้องชุดพิพาทมีเนื้อที่เท่าไหร่ และผู้ซื้อต้องชำระราคาห้องชุดแก่ผู้ขายอีกเท่าใด
เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า การสร้างอาคารชุดพิพาทสูง 30 ชั้นผู้ขายได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ก่อสร้างได้ตามกฎหมาย ดังนั้น เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารชุดพิพาทตามแบบแปลนที่ขออนุญาต ผู้ขายจึงมีสิทธิที่จะก่อสร้างอาคารได้
สำหรับซื้อ เมื่อผู้ซื้อเห็นว่าผู้ขายก่อสร้างอาคารสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ เท่ากับผู้ขายทำผิดสัญญา
เนื่องจากเอกสารคำโฆษณาถือเป็นสัญญาต่อเนื่องกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ซื้อทำไว้กับผู้ขาย (เทียบแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาปี 2538)
ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีสิทธิจะบอกเลิกสัญญากับผู้ขายและเรียกค่าเสียหายจากผู้ขายได้เท่านั้น
แต่ผู้ซื้อหามีสิทธิที่จะบังคับผู้ขายให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ไม่ เนื่องจากผู้ขายได้รบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ก่อสร้างอาคารชุดพิพาทได้ถึงชั้นที่ 30 เว้นแต่ผู้ขายจะก่อสร้างอาคารผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ตัวอย่างเช่น แบบแปลนอนุญาตให้สร้างสระว่ายน้ำในชั้นที่ 5 แต่ผู้ขายกลับไปสร้างสระว่ายน้ำไว้ชั้นที่ 9 เป็นต้น ดังนี้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินตามกฎหมายกับผู้ขายได้
ตามสัญญาระบุว่า ผู้ขายจะต้องติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุด เมื่อผู้ขายไม่ดำเนินการติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุด จึงถือว่าผู้ขายได้กระทำผิดสัญญาข้อนี้
ผู้ซื้อจึงมิสิทธิขอให้ผู้ขายติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากสำหรับห้องชุดของผู้ซื้อได้
ตามสัญญาระบุว่า ถ้าพื้นที่ของห้องชุดตามสัญญาแตกต่างกับ
สัญญานี้ตั้งแต่ร้อยละห้า ราคาที่ต้องชำระต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน
เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า หนังสือกรรสิทธิ์ห้องชุดที่รัฐออกให้ระบุว่ามีพื้นที่ 74.29 ตารางเมตร และระบุในสารบัญจดทะเบียนว่ารายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดคือส่วนระเบียงห้องชุดมีพื้นที่ 5.28 ตารางเมตร ดังนั้นพื้นที่ห้องชุดเท่ากับ 79.57 ตารางเมตร
จึงต้องคิดราคาห้องชุดตามจำนวนนี้ และเมื่อได้ชำระไปบ้างแล้วเท่าใด ส่วนที่เหลือเมื่อรวมกับที่ชำระไปแล้ว ต้องไม่เกินราคาทั้งหมดของพื้นที่ 79.57 ตารางเมตร
