ปัญหา คือ พื้นที่ของอาคารชุดไม่ตรงกับที่ระบุในสัญญา และ ไม่ติดตั้งมิเตอร์ประปา ให้ตามสัญญา

ปัญหาอาคารชุดที่เป็นความกันที่นำเสนอต่อไปนี้ ข้อเท็จจริงมีว่า ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อห้องชุดเลขที่ 4 เนื้อที่ 86.5 ตารางเมตร ในชั้นที่ 10 ของอาคาร ราคาสองล้านบาท ผู้ขายโฆษณาว่าจะสร้างอาคารชุดสูง 27 ชั้น และในสัญญาระบุจะติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุด
แต่ผู้ขายได้สร้างอาคารชุดสูง 30 ชั้น โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น และไม่ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากแต่ละยูนิตของห้องชุด ทั้งปรากฏว่าห้องชุดที่ผู้ขายสร้างมีพื้นที่เพียง 74.29 ตารางเมตร

ผู้ซื้อต้องการให้ผู้ขายรื้อถอนอาคารชุดโครงการนี้ตั้งแต่ชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ออกไป และให้ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุด

ประเด็นข้อพิพาทได้แก่ ผู้ขายผิดสัญญาต้องรื้อถอนอาคารชั้น

ที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 และผู้ขายต้องทำมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละห้องชุดหรือไม่ อีกประเด็นคือ ห้องชุดพิพาทมีเนื้อที่เท่าไหร่ และผู้ซื้อต้องชำระราคาห้องชุดแก่ผู้ขายอีกเท่าใด
เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า การสร้างอาคารชุดพิพาทสูง 30 ชั้นผู้ขายได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ก่อสร้างได้ตามกฎหมาย ดังนั้น เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารชุดพิพาทตามแบบแปลนที่ขออนุญาต ผู้ขายจึงมีสิทธิที่จะก่อสร้างอาคารได้

สำหรับซื้อ เมื่อผู้ซื้อเห็นว่าผู้ขายก่อสร้างอาคารสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ เท่ากับผู้ขายทำผิดสัญญา

เนื่องจากเอกสารคำโฆษณาถือเป็นสัญญาต่อเนื่องกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ซื้อทำไว้กับผู้ขาย (เทียบแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาปี 2538)
ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีสิทธิจะบอกเลิกสัญญากับผู้ขายและเรียกค่าเสียหายจากผู้ขายได้เท่านั้น
แต่ผู้ซื้อหามีสิทธิที่จะบังคับผู้ขายให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ไม่ เนื่องจากผู้ขายได้รบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ก่อสร้างอาคารชุดพิพาทได้ถึงชั้นที่ 30 เว้นแต่ผู้ขายจะก่อสร้างอาคารผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต ตัวอย่างเช่น แบบแปลนอนุญาตให้สร้างสระว่ายน้ำในชั้นที่ 5 แต่ผู้ขายกลับไปสร้างสระว่ายน้ำไว้ชั้นที่ 9 เป็นต้น ดังนี้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินตามกฎหมายกับผู้ขายได้
ตามสัญญาระบุว่า ผู้ขายจะต้องติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุด เมื่อผู้ขายไม่ดำเนินการติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุด จึงถือว่าผู้ขายได้กระทำผิดสัญญาข้อนี้
ผู้ซื้อจึงมิสิทธิขอให้ผู้ขายติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากสำหรับห้องชุดของผู้ซื้อได้
ตามสัญญาระบุว่า ถ้าพื้นที่ของห้องชุดตามสัญญาแตกต่างกับ
สัญญานี้ตั้งแต่ร้อยละห้า ราคาที่ต้องชำระต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน
เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า หนังสือกรรสิทธิ์ห้องชุดที่รัฐออกให้ระบุว่ามีพื้นที่ 74.29 ตารางเมตร และระบุในสารบัญจดทะเบียนว่ารายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดคือส่วนระเบียงห้องชุดมีพื้นที่ 5.28 ตารางเมตร ดังนั้นพื้นที่ห้องชุดเท่ากับ 79.57 ตารางเมตร
จึงต้องคิดราคาห้องชุดตามจำนวนนี้ และเมื่อได้ชำระไปบ้างแล้วเท่าใด ส่วนที่เหลือเมื่อรวมกับที่ชำระไปแล้ว ต้องไม่เกินราคาทั้งหมดของพื้นที่ 79.57 ตารางเมตร

จากเรื่องนี้ให้ข้อคิดว่า การเข้าทำสัญญาโดยลงลายมือชื่อนั้น ผู้ซื้อต้องตรวจสอบความชัดเจนของภาษาที่ใช้ว่ารัดกุมและให้สิทธิแก่ผู้ซื้อครบถ้วนตามที่ตกลงกันไว้หรือไม่ก่อน และสัญญามีเงื่อนไขข้อใดบ้างหรือไม่ที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้ซื้อ ถ้ามีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจในความชัดเจนของสัญญาควรปรึกษาผู้มีความรู้ให้แน่ชัดก่อน